전세사기 피해 예방법, 전세계약 시 주의할 점

 

 

요즘 전세사기가 기승을 부리고 있어 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많이 있습니다. 피해 건수와 피해 금액이 점점 커지고 있어 조심해야겠습니다. 세입자가 조심해야 할 전세사기 유형과 예방법, 전세계약 시 주의할 점, 전세사기 예방을 위한 앱이나 사이트에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

목차

1. 전세사기 유형과 예방법

2. 전세계약할 때 주의할 점

3. 전세사기 예방을 위한 앱이나 사이트

4. 마무리

 

 

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소중한 전세 보증금을 지킬 수 있는 예방법

전세사기는 많은 세입자들이 겪을 수 있는 심각한 문제입니다. 전세사기를 피하기 위해서는 전세계약을 할 때 주의할 점과 전세보증보험, 전세사기 예방을 위한 앱이나 사이트에 대해 알아야합니다.

 

전세계약유의사항

 

 

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1. 전세사기 유형과 예방법

전세사기 유형과 예방법은 다음과 같습니다.

 

1. 이중계약사기

◆ 이중사기

이중계약 사기란 임대인이 세입자와 전세 계약을 하고, 다른 임차인과 월세 계약을 하거나, 같은 집에 여러 세입자와 중복으로 전세 계약을 하는 사기 유형입니다. 이 경우 임대인은 보증금을 들고 도망가거나, 경매나 강제집행으로 인해 세입자가 집을 잃게 됩니다.

 

◆ 예방법

- 등기부등본상 소유자와 임대인의 신분증을 대조해 일치하는지 확인하고, 가급적이면 임대인 본인과 직접 만나 계약하는 것이 좋습니다.

- 부동산 중개인과 대리계약을 할 경우, 월세와 전세 중 어떤 계약에 위임해 줬는지 표시해 달라고 요구하고, 수수료가 들더라도 공인중개사의 중개 하에 계약하는 것이 좋습니다.

- 계약서에는 임대인의 연락처와 주소를 명확히 적고, 서명과 날인을 받습니다

 

2. 깡통전세 사기

◆ 깡통전세 사기란 임대인이 전세 계약 후 보증금을 상환할 수 없는 자에게 소유권을 넘긴 뒤, 확정일자 신고 전이나 신고하는 날에 은행 대출을 받고 보증금을 먹튀 하는 사기 유형입니다. 은행 근저당은 당일날 바로 효력이 발생하지만, 임차인의 대항력은 전입신고 다음날부터 발생하는 것을 악용한 사례입니다. 이 경우 은행에 근저당으로 잡힌 금액이 세입자의 전세금보다 선순위이기 때문에, 경매 시 낙찰가가 낮게 책정된 경우 세입자가 전세금의 일부만 돌려받거나 최악의 상황에서는 아예 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

◆ 예방법

- 임대인이 사정이 있다며 전입신고나 확정일자를 미뤄달라고 요구한다거나 등기부등본 확인 시 근저당 금액이 매매가의 20%를 넘는다면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

- 계약 직전 등기부등본을 확인하는 것은 필수이고 특약에 확정일자 효력 발생 전까지 대출을 금지한다는 조항을 넣을 수도 있습니다.

- 전세보증보험에 가입하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나, 임대인의 부도로 인해 집을 잃게 되는 경우 보증금의 100%를 보상해 주는 보험입니다.

 

 

3. 갭투자 전세사기

◆ 갭투자 전세 사기란 임대인이 매매 가격보다 수 천만 원 높게 전세를 계약한 후 경제적 능력이 없는 제삼자에게3 집을 매도하고 사라지는 사기 유형입니다. 계약 기간이 끝나서 보증금을 돌려받아야 할 때쯤 문제가 생기며 전세보증보험에 가입하지 않았을 경우 알아서 다음 세입자를 구하거나, 경매에 나온 집을 내가 인수하는 방식으로 해결하는 방법 말고는 뾰족한 해결 방법이 없습니다.

 

◆ 예방법

- 신축 빌라를 계약할 때는 특히 더 신경 써야 하는 부분이며, 부동산 발품을 팔아가며 주변 빌라 시세를 확인해 볼 필요가 있습니다.

- 불안하다면 신축 빌라는 아예 거르고 신축 이후 바로 다음 세입자를 구하는 준신축 빌라를 찾는 게 가장 확실한 예방 방법입니다.

- 전세보증보험이 유일한 예방책이기 때문에 전세보증보험에 가입이 되지 않는 집은 무조건 걸러야 합니다.

 

4. 불법 건축물 사기

◆ 불법 건축물 사기란 상가로 등록한 건물을 주거용 건물로 속이거나 불법으로 증축한 건물에 세입자를 들이는 사기 유형입니다. 법적으로 공인중개사가 건축물등록대장을 보여주고 설명하도록 되어있습니다. 불법건축물 여부는 건축물대장에 등록되기 때문에 이 경우 확인 가능하지만, 직거래를 통해 전세 계약을 하는 경우 이 부분을 놓칠 수 있습니다.

 

◆ 예방법

- 이를 예방하는 방법은 전세대출이나 전세보증보험 가입 여부를 물어보는 것입니다. 불법건축물은 전세대출과 전세보증보험 가입이 당연히 안되기 때문에 둘 다 불가능한 곳이라 계약하지 않는 것이 좋습니다.

- 전세계약서에는 불법건축물에 대한 책임과 보상을 명시하고, 건축물대장을 열람하여 건축물의 용도와 면적 등을 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

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2. 전세계약할 때 주의할 점

전세계약할 때 계약 전, 계약체결 당일, 계약체결 후, 잔금 및 이사 후 확인할 사항은 다음과 같습니다.

 

체크리스트

 

◆ 전세계약 시 주의할 점

1. 계약 전

- 무허가 불법건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으니 건축물대장 열람으로 확인합니다.

 

▼건축물대장 등·초본 발급(열람) 신청 | 민원안내 및 신청 | 정부24 (gov.kr)▼

건축물대장 등·초본 발급(열람) 신청 | 민원안내 및 신청 | 정부24

 

 

 

 

- 적정시세 확인으로 전세가율이 높은 매물은 계약하지 않습니다. 매매가 하락이나 경매 시 보증금 전액반환이 어려울 수 있습니다.

▼국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)▼

 

- 등기부 등본의 선순위 권리관계 확인으로 전세보증금보다 선순위 채권이나 보증금이 있는지 확인합니다.

 

▼대한민국 법원 인터넷등기소 (iros.go.kr) 등기부등본 열람▼

 

 

- 임대인이 미납한 세금이 있을 경우 보증금 전액 반환 어려울 수 있습니다. 전세계약 체결 후에는 임대인의 동의가 없이도 미납국세 열람이 가능합니다.

 

▼국세 -> 세무서 또는 국세청 홈택스 - 신고/납부 (hometax.go.kr)▼

 

▼지방세 -> 주민센터 또는 위택스 (wetax.go.kr)▼

 

※ 계약체결 전에 임대인의 미납한 세금을 조회하는 것은 임대인의 동의가 필요

 

2. 계약체결 시

- 미등록 및 업무정지 중개업소에서 계약을 체결할 경우 보상을 받을 수 없습니다.

 

▼국가공간정보포털 (nsdi.go.kr)▼

 

 

 

 

- 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

▼국토교통부 / 부동산 거래 관리 시스템 (molit.go.kr)▼

 

※ 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약 명시하기

 

- 전세계약서를 작성하고, 임대인과 세입자 모두 서명과 날인을 하고, 복사본을 꼭 받아두어야 합니다.

- 전세계약서에는 임대인의 신분증 번호, 주소, 연락처, 은행 계좌번호 등을 명확히 적어야 합니다.

- 전세계약서에는 임차기간, 전세금, 임대인의 보증책임, 재계약 여부, 확정일자 효력 발생 전 대출 금지 등의 특약사항을 반드시 포함해야 합니다.

- 전세금은 임대인의 계좌로 직접 입금하고, 입금증을 받아두어야 합니다.

 

3. 계약 체결 후

- 전입신고와 확정일자 신고는 전세계약 당일에 주민센터를 방문하여 반드시 해야 합니다.

- 계약체결 후 30일 이내에 국토교통부의 부동산거래관리시스템에 계약내용을 신고하고, 주택임대차 신고 시 확정일자가 자동부여됩니다.

 

4. 잔금 지급 시

- 계약체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 변동사항이 없는지 확인합니다.

- 이사 갈 집이 비어있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.

(등기부 등본상의 임대인 명의의 계좌로 입금)

 

 

 

 

 

5. 이사 후

- 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.

- 전입신고는 되도록 이사 당일에 주민센터를 방문하여 반드시 해야 합니다.

-전세보증금 반환 관련 사고 발생 시를 대비하여 전세보증금 반환보증보험에 가입합니다.

 

◆ 전세보증보험 가입하기

- 전세보증보험에 가입하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나, 임대인의 부도로 인해 집을 잃게 되는 경우 보증금의 100%를 보상해 주는 보험입니다.

- 전세보증보험에 가입하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하므로, 계약 전에 임대인에게 미리 요청해야 합니다.

- 전세보증보험에 가입할 수 없는 경우에는 HUG (주택도시보증공사)의주택도시보증공사) 전세금반환보증제도를 이용할 수 있습니다. HUG의 전세금반환보증제도는 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나, 경매나 강제집행으로 인해 집을 잃게 되는 경우 보증금의 90%를 보상해 주는 제도입니다.

- HUG의 전세금반환보증제도를 이용하기 위해서는 임차기간이 1년 이상이어야 하고, 시세의 80% 이하의 전세금이어야 하며, 선순위 권리관계가 확보되어야 합니다.

 

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3. 전세사기 예방을 위한 앱이나 사이트

전세사기 예방을 위한 앱이나 사이트는 다음과 같습니다.

 

◆ 안심전세 앱

- 주택 시세 조회 및 위험성 진단: 시세정보가 없는 주택의 경우 감정평가사가 추천하는 적정 가격을 제공하고, 전세계약의 안전성을 자가진단할 수 있습니다.

- 집주인 정보 공개: 집주인의 과거 보증사고 이력과 HUG 보증가입 금지 여부, 악성임대인 등록 여부와 임대인의 체납이력을 확인할 수 있습니다.

- 전세계약 원스톱 처리: 건축물대장과 등기부등본을 열람하고, HUG 전세금반환보증에 가입하고, 전세계약 초심자를 위한 체크리스트와 표준계약서 양식 등을 제공합니다.

 

안심전세앱

 

- 안심전세 앱은 안드로이드와 아이폰 모두에서 다운로드할 수 있습니다.

 

 

◆ 전세사기 예방 사이트

- HUG 전세금반환보증제도: 상품개요 | 상품개요 < 전세보증금반환보증 < 개인보증 < 주택도시보증공사 (khug.or.kr)

 

 

 

 

- HF 한국주택금융공사 : 전세지킴보증 | 전세보증금반환보증 | 주택보증 | 한국주택금융공사 (hf.go.kr)

 

- 한국부동산원 공시가격조회 부동산공시가격 알리미 (realtyprice.kr)

 

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4. 마무리

전세사기는 많은 세입자들이 겪을 수 있는 심각한 문제입니다. 전세사기를 피하기 위해서는 전세계약을 할 때 주의할 점과 전세보증보험, 전세사기 예방을 위한 앱이나 사이트에 대해 알아야 합니다. 이 글에서는 이러한 정보를 자세히 소개하였습니다. 전세계약을 하시는 분들은 유의사항을 참고하여 안전한 거래를 하시길 바랍니다.

 

 

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